「契約寫2年，2年後就能收回房子」——錯。日本的租約不會自動結束

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在日本買房收租的外國人，最容易誤解的就是這一條：「契約寫2年，2年後就能收回房子吧？」——錯。在日本，大多數情況收不回來。

租約到期不會自動結束

日本的普通租約（普通借家契約）到期不會自動結束。房東什麼都不做的話，契約就自動更新，一直繼續下去（法定更新）。

拒絕更新需要「正當事由」

房東想拒絕更新，必須在到期前6個月到1年之間通知（借地借家法26條），而且——光通知沒有用，還需要法律上的「正當事由」（借地借家法28條）。

法院會比較：房東有多需要這個房子？房客有多需要這個房子？「我想賣掉」「我想租給別人」通常不夠。付搬遷費（立退料）也只是輔助因素，不是付錢就一定能請人走。

寫進契約也沒用

那在契約裡寫「2年後必須搬走」呢？對房客不利的特約，法律規定一律無效（借地借家法30條）。

合法的解決方法：定期借家契約

其實有一個合法的解決方法：「定期建物賃貸借」（定期借家契約）。用這種契約，到期就確定結束，不會更新。但成立要件很嚴格，簽錯一步，就變回普通租約。

定期借家的實務檢查清單

• ①契約裡定明期間：定期借家一定要有期間的約定（長短不限，1年未滿也可以）。
• ②契約書上一義性地寫明「沒有更新」：契約書裡同時留著「自動更新」之類的條款的話，法院會認定不是定期借家。市售的契約書範本混用時最容易出這個錯。
• ③用書面（或電子契約）簽約：口頭約定不成立定期借家。
• ④簽約前，用契約書以外的另一份說明書面，向房客說明「到期即終止、不會更新」：這一步漏掉，「不更新」的約定無效→整個契約變成普通租約。說明要在簽約之前做，書面要交付給房客，實務上請房客在說明書上簽名留底。
• ⑤期間1年以上的契約，要在到期前1年〜6個月之間寄「終止通知」：忘記寄的話，要等到通知後滿6個月才能主張契約終止。到期日要放進行事曆管理。
• ⑥想繼續租的話用「再契約」：定期借家沒有更新，要繼續就是重新簽一份新契約——上面①〜④的手續每次都要重做。

另外，居住用房屋把現有的普通租約「切換」成定期借家有法律上的限制，不是簽一份新契約就能解決——這一步請先諮詢專業人士。

買房前算投報率（利回り）很重要，但「收不收得回來」，取決於你簽哪種契約。簽約前的設計，才是不動產投資真正的風險管理。

※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2025-06-24）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。