日本の不動産を相続して放置——相続登記はもう義務です

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親が日本に残した家を相続したまま名義変更していない——海外在住の相続人によくある状態ですが、日本法は変わりました。放置すれば罰則の対象です。

相続登記の義務化（2024年4月1日施行）

相続（遺贈を含む）で不動産の所有権を取得した人は、相続の開始と所有権取得を知った日から3年以内に移転登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2）。正当な理由なく怠れば10万円以下の過料です（同法164条1項）。

重要なのは、施行日前の過去の相続にも適用されること。施行日から3年——つまり2027年3月31日までに申請が必要です。何十年も前に亡くなった祖父名義の土地も対象です。

間に合わないときは——相続人申告登記

遺産分割がまとまらない・戸籍収集に時間がかかる場合は、相続人申告登記（不登法76条の3）で「自分が相続人である」旨を申し出れば、ひとまず義務を履行したことになります。遺産分割成立後は、成立日から3年以内に本登記を。

台湾在住の相続人の場合

• 台湾側の身分文書（戸籍謄本等）＋日本語訳が必要。印鑑証明が必要な場面は台湾の印鑑証明や簽名証明で対応できます。
• 日本の司法書士に委任すれば来日せずに完了できます。
• 2026年4月からは住所・氏名変更登記も義務化（変更から2年以内・5万円以下の過料——不登法76条の5・164条2項）。海外の住所変更も対象です。

放置の本当のコスト

過料のほか、相続人がさらに亡くなる「数次相続」で関係者が倍々に増え、売却も解体もできなくなります。固定資産税の納税義務は発生し続けます。早く登記するのが唯一の正解です。

※ 本記事は一般的な法律情報であり、個別の案件に対する法的助言ではありません。実際の案件については必ず弁護士にご相談ください。本記事の内容は記事作成日（2026-02-13）時点の法令・判例に基づくものであり、その後の法改正等により変わることがあります。