入居者が室内で亡くなったら——大家がしてはいけないこと・請求できるお金

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高齢の入居者が室内で孤独死——日本で賃貸物件を持つ台湾人オーナーにとって、いつか直面し得る場面です。感情としては早く部屋を空けて再募集したいところですが、先に手を出した側が負けます。

賃貸借は死亡では終了しない

入居者が死亡しても賃貸借契約は自動的には終了せず、賃借権は相続人に承継されます。契約を解除したい場合（滞納等）、催告・解除の意思表示は原則として相続人（原則全員）に対して行う必要があります。相続人が不明なら戸籍調査等が必要で、実務上は弁護士に任せるべき場面です。

絶対にしてはいけない：遺品の無断処分

「もう亡くなったのだから」と勝手に開錠し、遺品を搬出・処分する——これは違法な自力救済です。遺品（残置物）は相続人の財産であり、無断処分は相続人への損害賠償責任につながり得ます。空室状態がどれだけ続いても、適法ルートは相続人の同意か法的手続です。

原状回復：請求できる部分・できない部分

• 自然死・病死そのものは契約違反ではない：裁判例は、病死は予見困難で善管注意義務違反にあたらないとし、死亡自体を理由とする賠償請求は認めていません。
• 遺体が長期間発見されなかったことによる汚損：体液・異臭が床に染み込むなど通常損耗を超える部分は特別損耗として、賃借人側（相続人）の原状回復負担を認めた裁判例があります（東京地裁平成29年判決など）。

保証人の責任：死亡時に「元本確定」

個人の連帯保証（根保証）は賃借人の死亡で元本が確定します（民法465条の4）。つまり保証人が責任を負うのは原則として死亡日までに発生済みの未払賃料等であり、死亡後明渡しまでの賃料相当損害金は保証人に請求できないと解されています。

事前対策

• 契約時に緊急連絡先・親族の連絡先を確実に把握する。
• 保証会社の利用（残置物処理・明渡費用をカバーするプラン）。
• 高齢入居者には見守りサービス等の組み合わせも検討。

※ 本記事は一般的な法律情報であり、個別の案件に対する法的助言ではありません。実際の案件については必ず弁護士にご相談ください。本記事の内容は記事作成日（2026-07-19）時点の法令・判例に基づくものであり、その後の法改正等により変わることがあります。