房客在房間裡過世了——房東不能做的事、可以請求的錢

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高齡房客在房間裡孤獨死——對在日本持有出租物件的台灣房東來說，這是遲早要面對的場面。情緒上想趕快清空房間重新出租，但先動手的一方會輸。

租約不會因死亡而終了

房客死亡，租賃契約不會自動終了，租賃權由繼承人繼承。想要解除契約（例如欠租），催告・解除的意思表示原則上要向繼承人（原則全員）為之。繼承人是誰不清楚時，需要調查戶籍等程序，實務上應交給律師處理。

絕對不能做：擅自清理遺物

「反正人都走了」就自行開鎖、把遺物搬走丟掉——這是違法的自力救濟。遺物（殘置物）屬於繼承人的財產，擅自處分可能要對繼承人負損害賠償責任。空屋狀態持續再久，合法途徑仍然是取得繼承人同意，或經過法律程序。

原狀回復：可以請求的部分・不能請求的部分

• 自然死・病死本身不是違約：裁判例認為，病死難以預見，不構成善管注意義務違反，死亡這件事本身不能請求賠償。
• 遺體長期未發現造成的汙損：體液・異臭滲入地板等超出通常損耗的部分，有裁判例認定為特別損耗，由承租人方（繼承人）負擔原狀回復費用（東京地裁平成29年判決等）。

保證人的責任：死亡時「本金確定」

個人連帶保證（根保證）在房客死亡時本金確定（民法465條之4）。意思是：保證人負責的，原則上是死亡日之前已發生的未付房租等；死亡之後到騰空為止的租金相當損害金，一般解為不能向保證人請求。

事前對策

• 契約時確實掌握緊急聯絡人・親屬聯絡方式。
• 利用保證公司（附帶遺物處理・騰空費用的方案）。
• 高齡房客可考慮定期巡訪・見守服務的配套。

※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2026-07-19）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。