租賃契約的連帶保證人——沒寫「極度額」，保證整個無效

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房客欠租半年、房間弄得一團糟。房東想：還好有連帶保證人，向他請求吧——打開契約書一看，保證條款裡沒有寫保證的上限金額。這種情況，保證可能整個無效。

2020年民法修正的重要變更

房屋租賃的保證，擔保的是將來陸續發生的不特定債務（欠租・損害賠償等），法律上叫「根保證」。2020年4月施行的民法修正規定：個人（自然人）簽訂的根保證契約，必須定「極度額」——保證人責任的上限金額。沒有定極度額的個人根保證契約，不生效力（民法465條之2）。

也就是說，2020年4月以後簽訂的租賃契約，如果連帶保證人是個人（房客的親戚・朋友等），契約書上沒有寫「保證極度額○圓」之類的條款——欠租一圓也不能向保證人請求。

保證公司等法人保證，不需要極度額（但保證契約須以書面訂立這一點，個人・法人都一樣）。

極度額怎麼定

• 金額由當事人約定。實務上常見房租的12〜24個月份等水準（國土交通省公布了極度額的參考資料，整理了判決中保證人實際負擔額的統計）。
• 定太低，保證的意義減少；定太高，可能嚇跑保證人。平衡點要考慮欠租・原狀回復・明渡訴訟期間的租金相當損害金等合計風險。

容易踩雷的點

• 2020年4月前簽的舊契約：原則適用舊法（不需要極度額）。但之後重新簽訂保證契約的話，適用新法。契約更新時保證的處理，個案要確認——不確定就諮詢專業人士。
• 保證人死亡等＝元本確定：保證人或房客死亡等情況，保證擔保的債務在該時點確定，之後新發生的欠租不在保證範圍內（民法465條之4）。
• 用舊的契約書範本：市面上和網路上還流通著修法前的範本。現在簽新契約，務必確認有極度額條款。

建議：手上的租賃契約書，現在就確認一次保證條款。新契約考慮併用保證公司，風險管理上更穩。

※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2025-06-30）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。