放著不管的空屋，外牆掉落砸到人——所有者的無過失責任

この記事を日本語で読む →

「東京的老房子空著，先放著吧」——日本的空屋放置，法律風險比想像中重。

砸到人就是所有者的責任——而且是無過失責任

民法717條（工作物責任）：土地工作物的設置・保存瑕疵造成他人損害，第一次責任在占有者，占有者已盡必要注意時，所有者負責——而且所有者的責任是無過失責任（沒有免責餘地）。

• 外牆・屋瓦掉落砸傷行人、圍牆倒塌壓壞鄰車、火災延燒（放火也常發生在空屋）——賠償可能是數千萬日圓級。
• 人在台灣・「不知道房子壞了」不是抗辯。所有這件事本身就背著責任。

空家對策特別措置法的流程

• 倒壞危險・衛生有害・景觀顯著受損等的空屋→市區町村指定特定空家等。2023年改正又新設了前一階段的管理不全空家。
• 指導→勸告（固定資產稅住宅用地特例解除＝稅額最大6倍方向）→命令（違反有過料）→行政代執行（強制拆除・費用向所有者徵收）。

海外居住屋主的管理實務

• 委託管理公司定期巡回（月1次・換氣・通水・照片報告的服務，月數千日圓〜）。
• 火災保險・施設賠償責任保險確認繼續有效（空屋有時不承保・要空屋專用商品）。
• 登記的住所・聯絡先更新（海外遷居後市區町村的通知收不到，是惡化放置的典型起點）。
• 不要的話趁早出手：出售・解體・空家銀行。「以後再說」的成本每年都在漲。

※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2025-12-31）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。