在日本買不動產要繳哪些稅——購入時・持有中・出租時的全整理

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「日本的房子比台北便宜」——但稅金和持有成本算進去才是真實價格。外國人・非居住者也一樣課稅，先把全體像看清楚。

購入時的稅金

• 不動產取得稅（地方稅法73條の2）：固定資產稅評價額×原則4%（土地・住宅用建物有3%的特例・宅地有課稅標準1/2特例等，適用期限要確認）。購入後數個月才寄來，忘了編預算的人很多。
• 登錄免許稅：所有權移轉登記。土地・建物依評價額課稅（稅率依登記種類）。
• 印紙稅：買賣契約書。金額依契約價額（例：5000萬日圓超〜1億日圓以下的契約1萬日圓等・輕減後）。
• 仲介手數料・司法書士報酬等非稅費用另計。

持有中的稅金

• 固定資產稅：評價額×1.4%（標準稅率）。都市計畫稅：最高0.3%。每年1月1日的所有者課稅。
• 住宅用地特例：200㎡以下部分課稅標準1/6等。空家被指定為特定空家等，特例可能被解除——稅金最多翻6倍的新聞就是這個。

出租時的稅金

• 租金收入是不動產所得，要確定申告。非居住者在日本的不動產收入也是日本的課稅對象。
• 非居住者房東的源泉徵收：法人或個人事業者承租非居住者的不動產時，支付租金要先扣20.42%（個人租來自住等除外）。詳細另有專文。
• 非居住者建議選任納稅管理人處理申告・納付。

出售時

譲渡所得課稅（持有5年超：長期20.315%／5年以下：短期39.63%——含復興特別所得稅・住民稅。非居住者不課住民稅部分，稅率不同）。非居住者出售時買方原則要源泉徵收10.21%——這也另有專文。

※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2025-09-29）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。