非居住者賣日本不動產，買方要先扣10.21%——源泉徵收的陷阱

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「人已經回台灣了，把東京的房子賣掉」——這時候有一個很多人不知道的規則：買方要從賣價扣10.21%先繳給稅務署。

制度的構造

• 非居住者出售日本國內的不動產，買方（支付對價者）原則上要源泉徵收對價的10.21%並繳納（所得稅法212條・213條）。
• 義務人是買方。買方怠於徵收，稅務署可以向買方追繳——所以實務上買方・仲介會嚴格確認賣方的居住者性。
• 賣方事後確定申告，計算真正的譲渡所得稅額，源泉分多退少補。10.21%只是「預繳」，不是最終稅負。

例外（不用源泉徵收）

賣價1億日圓以下，且買方是個人・自己或親族居住用的購入——這個情形免源泉。投資用・法人購入就沒有這個例外。

誰是「非居住者」

• 所得稅法上的居住者＝在日本有住所、或現在為止繼續1年以上有居所者（所得稅法2條1項3號）。出國後生活據點移到海外，通常就是非居住者。
• 「有永住權」「有日本的戶頭」和居住者判定無關。認定微妙時（兩地往返等）要個別檢討。

賣方（非居住者）的實務

• 賣價設定時先把手取額＝賣價−10.21%算進資金計畫（尾款時點扣）。
• 選任納稅管理人（稅務署届出）→翌年確定申告退稅。退稅額常常不小，別放棄申告。
• 登記上的住所已遷出日本時，需要住民票除票・在留卡的替代證明等文件，司法書士要提早協調。

※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2025-07-01）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。