房客抱怨「樓上太吵」——房東的義務到哪裡為止
2026-07-12
5秒結論
房東負有使房客能使用收益的義務（民法601條），對其他房客・同棟設施的騷音，裁判例曾認定房東的防止義務。受忍限度的判斷、對製造噪音房客的解約。
「樓上的腳步聲吵到睡不著，房東想想辦法」——出租公寓最常見的投訴。房東可以回「那是房客之間的問題」嗎。
房東的義務：使其能使用收益
出租人負有使承租人能依約定目的使用收益租賃物的義務（民法601條）。住宅的話，「作為住居能平穩居住的狀態」的提供是義務的內容。所以騷音問題不全是「房客之間的事」——出租人放置不管的話，可能構成債務不履行。
裁判例：房東被認定有防止義務的例子
東京地方裁判所平成25年4月17日判決（判例集未登載）：對地下1樓Disco的騷音・振動，認定出租人有「以防音或縮短營業時間等方式防止騷音的信義則上的義務」，肯定了對樓上承租人的損害賠償。同樣，大樓內其他店鋪造成的障害，東京地方裁判所平成10年9月30日判決（判例時報1673號111頁）也認定了出租人「使其使用收益的義務」的違反。
但不是所有聲音都要管：受忍限度
共同住宅裡一定程度的生活音是互相的，超過受忍限度的騷音才構成違法。判斷要素：音量・時間帶・頻度・持續性、建物的構造與契約的前提（例如樓下是鋼琴教室、看板一開始就掛著的物件，裁判例否定了「安靜住環境」的提供義務）。
房東的實務應對
- ①受理投訴後記錄（日期・內容）②向全體的注意喚起（貼文・通知）③特定源頭後個別注意・警告（書面留痕）④惡質・反覆的話，以用法遵守義務違反・信賴關係破壞為由檢討契約解除。
- 什麼都不做最危險：被害房客可能以義務違反請求減租・損害賠償，甚至解約退租。
- 租賃契約・使用細則裡明定騷音禁止條款和違反時的措施，是事前的防線。
※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2026-07-12）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。