老屋重建要房客搬走——「立退料」要付多少
2025-10-27
5秒結論
普通借家契約下，房東要收回房屋須有「正當事由」（借地借家法28條），老朽化・重建計畫本身通常不夠，要用「立退料」補完。行情沒有公式：實務上常見賃料數個月〜1年分＋搬遷實費＋（店鋪）營業補償。6個月前的解約申入（27條）＋誠實協商是前提。房客不是「拿多少都可以要」，房東也不是「付了就一定能趕走」。
「這棟樓要重建，請在半年內搬走」——持有老公寓的台灣房東，或住在老屋被要求搬遷的房客，都會遇到「立退料」問題。
大前提：房東不能說趕就趕
- 普通借家契約沒有「期滿就結束」——房東拒絕更新・申入解約須有正當事由（借地借家法28條），並在6個月前通知（27條）。
- 正當事由的判斷要素：雙方使用建物的必要性（主）＋租賃經過・建物利用狀況・建物現況（老朽度）・立退料的提供（補完要素）。
- 「屋齡50年想重建」本身通常不足以構成正當事由，用立退料補完是實務的標準做法。耐震不足・倒塌危險度高時，立退料可以較低甚至例外不要。
立退料的行情
沒有法定公式。實務・裁判例的大致感覺：
- 住宅：搬遷實費（搬家費・新居禮金敷金・仲介手數料）＋賃料差額的一定期間分，合計常落在賃料6個月〜1年分前後。
- 店鋪・事務所：上述＋營業補償（休業損失・常客喪失・內裝拆除），金額可能到賃料數年分，個案差極大。
- 房客的交涉材料：居住年數・高齡・通學通勤・店鋪的場所依存度。房東的材料：老朽度・耐震診斷書・具體的重建計畫。
雙方的實務
- 房東：①準備耐震診斷・重建計畫等客觀資料②6個月前書面申入③提示具體條件（立退料・搬遷期限・原狀回復免除）④談不攏走調停・訴訟——判決會「附帶支付立退料○○圓為條件認可明渡」。不要用斷水電・騷擾式手段（違法）。
- 房客：不要立即簽「退去同意書」。確認正當事由的實質、要求條件書面化、用搬遷實費明細交涉。定期借家契約（期滿確定終了）沒有立退料問題——自己的契約是哪種先確認。
※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2025-10-27）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。