家を買ったら土地は借り物——「借地権」物件の基礎知識と売買の注意点

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「この東京の戸建て、相場より4割安い」——よく見ると借地権物件。安いには理由がありますが、ルールを理解すれば選択肢にもなります。

借地権とは

建物所有を目的とする地上権・土地賃借権です（借地借家法2条1号）。借地上の家を買う＝「建物所有権＋借地権」を買うことで、土地の所有権（底地）は地主に残ります。

• 旧法借地権（1992年8月より前の設定・旧借地法）：更新後の存続期間は木造20年・堅固建物30年で、地主の更新拒絶には正当事由が必要——事実上半永久的な使用権です。市場に流通するものの多くはこれです。
• 普通借地権（借地借家法）：当初30年・更新後20年→10年。同じく正当事由の制約があります。
• 定期借地権（22条等）：50年以上などで期間満了により確定的に終了・更地返還——この「残存期間」が価値を直接決めます。残り20年の定借は、期限の来る消耗品です。

保有中の費用と地主の承諾

• 地代：毎月支払います（相場：固定資産税の3〜5倍程度が目安）。滞納は解除事由です。
• 更新料：慣行上、借地権価格の5〜10%程度（合意・慣習によります——法律上当然の義務ではありませんが、拒むと紛争になります）。
• 譲渡・転貸：土地賃借権の譲渡（＝家の売却）には地主の承諾が必要です（民法612条）——承諾料の相場は借地権価格の10%程度。地主が承諾しない場合は、裁判所に代諾許可（借地借家法19条・借地非訟）を申し立てられます。増改築も特約上、承諾料が必要なのが通常です。
• 買う側のファイナンス：借地権物件は担保評価が低く住宅ローンが通りにくい——現金買いが多い世界です。

台湾人投資家のチェックリスト

1. 旧法か新法か定借か・残存期間・更新歴。
2. 地代・更新料・承諾料の過去の実績（重要事項説明で確認）。
3. 地主は誰か（個人・寺社・法人）——寺社地主は安定的ですが、承諾交渉の作法があります。
4. 建物登記の有無：借地権の対抗要件は建物登記です（借地借家法10条1項）——未登記のまま地主が土地を売ると、借地権を対抗できないリスクがあります。
5. 出口戦略：将来の売却時の承諾料・買い手の狭さ（流動性）を織り込んだ利回り計算を——表面利回りの高さに飛びつかないこと。

※ 本記事は一般的な法律情報であり、個別の案件に対する法的助言ではありません。実際の案件については必ず弁護士にご相談ください。本記事の内容は記事作成日（2025-09-02）時点の法令・判例に基づくものであり、その後の法改正等により変わることがあります。