買了房子，土地是借的——「借地權」物件的基礎知識與買賣注意點
2025-09-02
5秒結論
借地權（建物所有目的的土地賃借權・地上權）受借地借家法保護：舊法借地權（1992年前設定）更新後木造20年・堅固30年，新法普通借地權30年起，定期借地權（50年等）期滿返還。借地權物件便宜的理由（地代・更新料・讓渡承諾料・融資難）與台灣投資者的檢查清單。
「這間東京的戶建比行情便宜4成」——仔細看是借地權物件。便宜有便宜的理由，但理解規則的話也是選項。
借地權是什麼
以建物所有為目的的地上權・土地賃借權（借地借家法2條1號）。買借地上的房子＝買「建物所有權＋借地權」，土地所有權（底地）仍在地主。
- 舊法借地權（1992年8月前設定・舊借地法）：更新後存續期間木造20年・堅固建物30年，且地主拒絕更新需要正當事由——實際上半永久的使用權。市場流通的多是這種。
- 普通借地權（借地借家法）：當初30年・更新後20年→10年。同樣正當事由制約。
- 定期借地權（22條等）：50年以上等・期滿確定終了・更地返還——這種「殘存期間」直接決定價值，殘20年的定借是會到期的消耗品。
持有中的費用與地主的承諾
- 地代：每月支付（相場：固定資產稅的3〜5倍程度が目安）。滞納は解除事由。
- 更新料：慣行上借地權價格的5〜10%程度（合意・慣習による——法律上當然の義務ではないが拒むと紛爭）。
- 讓渡・轉貸：土地賃借權的讓渡（＝賣房）需要地主承諾（民法612條）——承諾料相場是借地權價格的10%程度。地主不承諾時，可向裁判所聲請代諾許可（借地借家法19條・借地非訟）。增改建も特約上承諾料が要るのが通常。
- 買方的融資：借地權物件は擔保評價が低く住宅ローンが通りにくい——現金買いが多い世界。
台灣投資者的檢查清單
- 舊法か新法か定借か・殘存期間・更新歴。
- 地代・更新料・承諾料的過去實績（重要事項說明で確認）。
- 地主は誰か（個人・寺社・法人）——寺社地主は安定的だが承諾交涉の作法がある。
- 建物登記の有無：借地權的對抗要件是建物登記（借地借家法10條1項）——未登記のまま地主が土地を売ると借地權を對抗できないリスク。
- 出口戰略：將來賣卻時の承諾料・買い手の狹さ（流動性）を織り込んだ利回り計算——表面利回りの高さに飛びつかない。
※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2025-09-02）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。