退租時的原狀回復——「通常損耗」不能叫房客出錢
日曬褪色・家具壓痕是房東負擔，這是最高裁判所判例也是現行民法621條的明文。叫房客負擔通常損耗的特約，需要「明確的合意」。房東和房客都該知道的規則。
退租時「壁紙全換・地板打磨，從押金扣20萬」——這樣的清算，很多時候在日本法上站不住。這篇對房東和房客都有用。
原則：通常損耗・經年變化是房東負擔
房客對租賃物的損傷負原狀回復義務，但「通常的使用收益所生的損耗」和「經年變化」除外——2020年施行的現行民法621條把這一點寫進了條文。日曬的褪色、家具的壓痕、冰箱後面的電氣燒痕，這些都是通常損耗：其修補費用本來就包含在房租裡，不能再叫房客出。這是最高裁判所也確認過的法理（最高裁判所平成17年12月16日判決・判例時報1921號61頁）。
房客要負擔的是：故意・過失造成的損傷——打翻飲料放置導致的地板腐蝕、抽菸造成的黃ばみ・臭味、寵物的抓痕等。國土交通省的「原狀回復指引」有詳細的分界線和經過年數的折舊考慮。
「特約」可以改寫原則嗎：條件很嚴
叫房客負擔通常損耗的特約（通常損耗補修特約）不是寫了就有效。上述最高裁判所平成17年判決：房客負擔的通常損耗範圍在契約書的條項自體具體明記、或者口頭說明後房客明確認識並合意——「明確的合意」是成立要件。「退租時房客負擔清潔費・修繕費」這種抽象條款，通常只被讀作原則的確認，不構成特約。
給房東的建議
①想用特約（例如退去時清潔費定額）的話，金額・範圍具體寫進條款＋重要事項說明時口頭說明 ②入居時的現況用照片・檢查表雙方確認留底（損傷是誰造成的，立證責任的基礎）③清算明細附單據，別籠統扣押金——押金糾紛是少額訴訟的常客。
給房客（租屋的台灣朋友）的建議
入居時拍照留底、退租立會時當場確認清算項目、對「全額更換」類的請求可以引用民法621條和國交省指引交涉。談不攏的話，消費生活中心（188）和法テラス都能諮詢。
※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2025-08-13）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。