買的房子漏水・白蟻・耐震不足——「契約不適合責任」的請求手段與期限

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買了中古戶建，入住3個月後大雨漏水、地板下白蟻——「現狀有姿で賣った」で終わり？不是。

契約不適合責任（民法562條以下）

引渡的目的物在種類・品質・數量上不符合契約內容時，買主有4個手段：

1. 追完請求（562條）：修補・代替物——不動產では修補請求が中心。
2. 代金減額請求（563條）：催告後修補されない場合等。
3. 損害賠償（564條・415條）：売主に歸責事由がある場合。修補費用・調查費用等。
4. 契約解除（564條・541條542條）：不適合が輕微でない場合。

期限——這裡最容易輸

• 知道不適合時起1年以內通知売主（民法566條：種類・品質的不適合）——通知しないと權利消滅（売主惡意・重過失は例外）。通知は不適合の內容を把握できる程度でよいが、書面（內容證明）で殘す。
• 別途、消滅時效（知道起5年・引渡起10年——判例上引渡時起算の扱い）。
• 契約書の特約が優先：個人間売買では「契約不適合責任免除」「引渡後3か月限定」等の特約が有效（任意規定）。但し：売主が知りながら告げなかった不適合は免責されない（572條）。
• 宅建業者が売主の場合：引渡から2年以上とする特約以外、民法より買主に不利な特約は無效（宅建業法40條）——「免責」「3か月」は書いてあっても無效。

實務的進め方

1. 發現問題→寫真・動畫で記錄→專門業者の調查報告書（原因・修補費用見積）。
2. 內容證明で通知（1年期限の確保）→交涉→調停・訴訟。
3. 爭點は「契約の內容」：築40年の家の經年劣化は不適合ではない——契約書・重要事項說明書・告知書に何が書かれていたかが全て。買う前にインスペクション（建物狀況調查）を入れる・告知書の記載を細かく確認するのが最大の防禦。
4. 仲介業者の責任：調查說明義務違反（知り得た瑕疵の不告知）があれば仲介にも損害賠償請求の余地。

※ 本文為一般性的法律資訊，而非針對個別案件的法律意見。實際案件請務必諮詢律師。本文內容以撰寫日（2026-01-02）時點的日本法令・判例為準，之後可能因修法等而有變更。